Reform des Werksvertragsrechts 2018

Das neue Werkvertragsrecht 2018

Die derzeitige Gesetzeslage kann mit den fortschrittlichen Veränderungen in der Bautechnik nicht mehr Schritt halten. Dies führt dazu, dass das Bauvertragsrecht in vielerlei Hinsicht lückenhaft ist und für wesentliche Fragen keine angemessene Regelung besteht. Das bestehende Werksvertragsrecht wurde reformiert und an die Besonderheiten des Baurechts angepasst. Noch im alten Jahr hat der Bundestag am 09.03.2017 das Gesetz zur Reform des Bauvertragsrechts und zur Änderung der kaufrechtlichen Mängelhaftung beschlossen. Zum Jahreswechsel ist das Bauvertragsrecht, das unter anderem für Verbraucher eine Reihe von Änderungen erfahren hat, nun zum 01.01.2018 in Kraft getreten. In die Regelungen der §§ 631 ff. BGB wurden dabei insbesondere verschiedene Regelungen explizit für den Bau- bzw. Verbraucherbauvertrag sowie den Bauträgervertrag aufgenommen. Auch der Architekten- und Bauträgervertrag erfährt eine gesetzliche Reform.


Was sich ab 2018 ändert

Mit der Reform wird eine Reihe von Vorschriften innerhalb des BGB geändert bzw. neu eingeführt und an die Regelungen der VOB/B angepasst. Das neue Bauvertragsrecht umfasst neben allgemeinen Regelungen zum Werkvertragsrecht auch spezielle Regelungen für den Bauvertrag, den Bauträgervertrag, den Verbraucherbauvertrag, die nun fest im Bundesgesetzbuch (BGB) verankert sind.


Änderungen im allgemeinen Werksvertragsrecht

  • Anspruch auf Abschlagszahlung, § 632 a BGB: Die Höhe einer Abschlagszahlung richtet sich nach der tatsächlich erbrachten und vertraglich geschuldeten Leistung. Die bisherige Anknüpfung an den Wertzuwachs des Bestellers durch die erbrachten Leistungen führte teilweise zu Unklarheiten und war in der Regel nachteilig für den Bauunternehmer, da er teilweise erheblichen Beweisproblemen hinsichtlich des Wertzuwachses ausgesetzt war.
  • Neuregelung der Abnahmefiktion, § 640 Absatz 2 BGB: Die Bauabnahme gilt dann als erfolgt, wenn der Besteller binnen einer vom Bauunternehmer gesetzten Frist die Abnahme nicht zurückweist, und zwar unter Benennung mindestens eines konkreten Mangels. Ist der Besteller eine Privatperson gilt dies nur dann, wenn dieser schriftlich auf diese Gesetzmäßigkeit hingewiesen wurde. Um die Abnahmefiktion zu verhindern muss der Besteller mindestens einen Mangel in der gesetzten Frist rügen. Unterlässt er dies, so tritt die Abnahmefiktion ein.
  • Einführung der außerordentlichen Kündigung: § 648 a BGB sieht nun erstmals das Recht zur fristlosen Kündigung aus wichtigen Grund vor.

 

Der Bauvertrag, §§ 650a BGB:

Die bisherigen Regelungen werden gebündelt und um neue Vorschriften ergänzt. Nach §§ 650 a ff. wird der Bauvertrag als ein Vertrag über die Herstellung, die Wiederherstellung, die Beseitigung oder den Umbau eines Bauwerks, einer Außenanlage oder eines Teils davon, definiert. Auch Instandhaltungsarbeiten an einem Bauwerk können als Bauvertrag geregelt werden insofern sie für Konstruktion, Bestand oder den bestimmungsgemäßen Gebrauch von wesentlicher Bedeutung sind.

 

  • Neueinführung des Anordnungsrechts des Bestellers, § 650b BGB: Der Besteller kann künftig Änderungen des vereinbarten Werkerfolgs oder eine Änderung, die zur Erreichung des vereinbarten Zieles notwendig ist, verlangen. Das impliziert auch nachträgliche Änderungen. Grundsätzlich sollen beide Parteien im Einvernehmen die Änderung erzielen und auch bezüglich der Mehr- oder Mindervergütung einen Konsens erzielen. Sollte jedoch binnen 30 Tagen nach Änderungsbegehren keine Einigung erzielt werden, kann der Besteller die Änderung schriftlich anordnen (§ 650 b BGB). Der Bauunternehmer passt die Vergütung infolge von Änderungsleistungen an. Üblicherweise geschieht die Abrechnung nach den tatsächlich erforderlichen Kosten mit angemessenen Zuschlägen für allgemeine Geschäftskosten, Wagnis und Gewinn. Wahlweise kann der Bauunternehmer auch Nachträge auf Basis der hinterlegten Urkalkulation abrechnen (§ 650 c BGB).
  • Zustandsfeststellung bei Abnahmeverweigerung, § 650g Abs. 1-3: Verweigert der Besteller unter Hinweis auf einen Mangel die Abnahme, hat er gemeinsam mit dem Bauunternehmer des Zustand zu ermitteln und schriftlich zu dokumentieren. Erscheint der Besteller nicht zum vereinbarten Termin, kann der Bauunternehmer die Zustandsfeststellung einseitig vornehmen. Nachteilig wird das für den Besteller dann, wenn durch eine Beschädigung durch einen Dritten ein offenkundiger Mangel besteht. Wurde dieser Mangel in der Zustandsfeststellung nicht aufgeführt, wird davon ausgegangen, dass er nachträglich durch den Besteller verursacht worden ist.
  • Schlussrechnung muss prüffähig sein, § 650 g Abs. 4: Hat der Besteller die Leistung des Bauunternehmers abgenommen ist darüber hinaus Voraussetzung für die Fälligkeit der Vergütung eine prüffähige Endabrechnung. Aus dieser Schlussrechnung müssen die Einzelleistungen nachvollziehbar hervorgehen. Gegebenenfalls sollen Belege über Mengenberechnungen oder Zeichnungen beigefügt werden. Für Einwände muss der Besteller innerhalb einer Frist von 30 Tagen sein Veto einlegen. Auch in diesem Bereich sind die neuen Regelungen des BGB an die Regelungen der VOB/B angelehnt.
  • Bauverträge müssen nach § 650 h BGB schriftlich gekündigt werden. Das gilt gleichermaßen für die freie als auch für die Kündigung aus wichtigem Grund. Diese Vorschrift soll die Vertragsparteien vor Kurzschlusshandlungen bewahren und für Rechtssicherheit und Beweissicherung sorgen.
  • Sicherungshypothek und Bauhandwerkerversicherung werden reformiert §§ 650e, 650f BGB: Der Bauunternehmer ist vorleistungspflichtig und kann vom Besteller für seine Forderungen eine Sicherungshypothek am Baugrundstück verlangen. Die bisherigen Vorschriften hierzu werden nahezu inhaltsgleich in das neue Gesetz übernommen. Bei Verbraucherbauverträgen und Bauträgerverträgen ist künftig keine Bauhandwerkerversicherung mehr vorgesehen. Gemäß bisherigem Recht gilt dieser Ausschluss für natürliche Personen, die Bauarbeiten zur Herstellung oder Instandsetzung eines Einfamilienhauses ausführen lassen.

 

Spezielle Vorschriften für den Verbraucherbauvertrag sollen den Verbraucherschutz stärken

Umfangreiche Bauverträge erfordern ein großes Schutzbedürfnis des Verbrauchers. Um dem Rechnung zu tragen, hat der Gesetzgeber zusätzliche Spezialregelungen (§ 650i ff BGB) in das BGB aufgenommen.

  • Ein Verbraucherbauvertrag ist nach § 650 i BGB ein Vertrag, durch den der Unternehmer von einem Verbraucher zum Bau eines neuen Gebäudes oder zu erheblichen Umbaumaßnahmen an einem bestehenden Gebäude verpflichtet wird. Dieser Vertrag bedarf der Textform.
  • Dem Besteller steht ein Widerrufsrecht mit einer Frist von 14 Tagen zu. Diese Frist gilt nur wenn der Bauunternehmer den Verbraucher schriftliche darauf hingewiesen hat. Diese Regelung zielt darauf ab, voreilige Vertragsabschlüsse von bspw. schlüsselfertigen Häusern zu unterbinden. Sollte der Bauunternehmer seiner Hinweispflicht nicht nachkommen, beträgt die Widerrufsfrist 12 Monate.
  • Der Bauunternehmer muss vor Vertragsschluss eine ausführliche Baubeschreibung vorlegen (§ 650 j BGB). Die Mindestangaben umfassen neben Art und Umfang der angebotenen Leistung, Eckdaten zum Gebäude, ggf. Angaben zum Energie-, Brandschutz- und Schallschutzstandard, ggf. die Beschreibung des Innenausbaus sowie Angaben zum Fertigstellungszeitpunkt.

 

Die Pflicht zur Anfertigung einer schriftlichen Baubeschreibung entfällt, wenn der Besteller selbst oder ein beauftragter Architekt die Planungsvorgaben erstellt. Ist nichts Abweichendes vereinbart, wird die Baubeschreibung Vertragsbestandteil (§ 650 k BGB).

  • Abschlagszahlungen sind bei Verbraucherbauverträgen auf 90% der Gesamtvergütung begrenzt, § 650m BGB. Diese Regelung soll Verbraucher vor überhöhten Abschlagsforderungen schützen und versteckte Vorleistungen vermeiden.
  • Der Bauunternehmer ist künftig gesetzlich dazu verpflichtet, dem Verbraucher Bauunterlagen zur Vorlage bei Behörden oder Kreditinstituten auszuhändigen (§ 650 n BGB). Eine Ausnahme dieser Verpflichtung besteht dann, wenn der Besteller selbst oder ein beauftragter Architekt die Planungsvorgaben erstellt. Spätestens mit der Fertigstellung hat der Bauunternehmer dem Verbraucher diejenigen Unterlagen zu erstellen und zu übergeben, welche zur Vorlage der Behörde zum Nachweis über die Einhaltung der öffentlich-rechtlichen Vorschriften des Bauvorhabens dienen.

 

Der Bauträgervertrag

  • Der Bauträgervertrag wurde gesetzlich normiert, § 650u BGB. Ein Bauträgervertrag zielt zum einen auf die Errichtung oder den Umbau eines Hauses oder Bauwerks ab, zum anderen auf die Eigentumsübertragung des Baugrundstücks auf den Käufer bzw. Auftraggeber.


Das impliziert werkvertragliche und kaufvertragliche Komponenten. Zahlreiche werksvertragliche Regelungen finden beim Bauträgervertrag keine Anwendung. Die Kündigungsrechte aus wichtigem Grund sowie das freie Kündigungsrecht, §§ 648, 648a BGB sind nicht auf den Bauträgervertrag übertragbar. Ebenso wenig findet das Anordnungsrecht des Bestellers Anwendung. Der Gesetzgeber befürchtet, dass dies insbesondere in Geschosswohnungen problematisch werden kann, wenn ein einzelner Erwerber in Bezug auf das Gesamteigentum das Anordnungsrecht umsetzen wollte. Da beim Bauträgervertrag das Grundstück, auf dem die Bauarbeiten stattfinden, nicht Eigentum des Bestellers ist, greifen die Vorschriften einer Sicherungshypothek nicht. Ein Bauträgervertrag muss inklusive Baubeschreibung notariell beurkundet werden. Damit ist die Baubeschreibung unmittelbar Vertragsinhalt und muss nicht gesondert aufgeführt werden. Die obligatorische notarielle Beurkundung schließt das Widerrufsrecht des Verbrauchers aus. Der Vertragsentwurf muss zwei Wochen vor Beurkundung vorliegen, was dem Verbraucher genügend Zeit und Schutz vor Missbrauch bietet. Im Rahmen eines Bauträgervertrages ist die Begrenzung der Abschlagszahlungen ungültig. Die zulässigen Abschlagszahlungen werden in einem gesonderten Regelwerk, der Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV), geregelt.

 

Für wen gilt das Gesetz?

Die Neuregelungen zum Bauvertragsrecht und zur kaufrechtlichen Mängelgewährleistung gelten für ab dem 01.01.2018 geschlossene Verträge. Verträge, die bis einschließlich 31.12.2017 geschlossen wurden, richten sich nach der bisherigen Rechtsprechung.

 

Fazit und Ausblick

Bauunternehmer und Handwerker stehen nun vor einem bürokratischen Spagat. Bisherige Vertragsmuster sollten dringend überprüft und an die neuen Gesetzmäßigkeiten angepasst werden. Bisherige Regelungen widersprechen ggf. dem nunmehr geltenden Recht und sind daher unwirksam.

Bauunternehmer, die Gebäude für Privatpersonen errichten oder umbauen, sollten die neuen Regelungen ebenfalls im Auge behalten. Insbesondere die Widerrufsrechte des Verbrauchers, die Pflicht zur Vorlage einer Baubeschreibung und die Neuregelungen zu den Abschlagszahlungen haben nun Berücksichtigung gefunden. Insbesondere Verträge, die „über das Jahr hinweg“ geschlossen werden, wird die Praxis vor erhebliche Herausforderungen stellen.

Sofern Vertragsverhandlungen im Jahre 2017 abgeschlossen wurden und es nunmehr im Jahre 2018 zur Vertragsunterzeichnung kommen soll, so muss insbesondere berücksichtigt werden, dass die Reformen des Bauvertragsrechts auch für diese Verträge erhebliche Änderungen mit sich bringen. Sofern diesbezüglich keine Anpassung stattfindet, laufen die Vertragsparteien Gefahr, dass maßgebliche Regelungsbestände im Vertrag unzureichend geregelt sind.

________________________________________

Rechtsanwälte Streich & Kollegen

 

| Tel. 0711 – 60 52 43
| Mail info@raestreich.de
| www.raestreich.de