FAQ Mietrecht

Aus welchen Gründen kann ein Mietverhältnis ordentlich gekündigt werden?

Durch den Mieter: Der Mieter kann das Mietverhältnis jederzeit ohne Angabe von Gründen zu kündigen.
Ausnahme: Es wurde eine Mindestmietdauer vertraglich geregelt. Dann kann das Mietverhältnis nur außerordentlich gekündigt werden.

Durch den Vermieter: Der Vermieter kann das Mietverhältnis nur bei berechtigtem Interesse beenden.
–> Es liegt eine erhebliche Vertragsverletzung von Seiten des Mieters vor (z.B. Mietrückstand, wiederholt unpünktliche Zahlungen, grobe Verstöße gegen die Hausordnung).
–> Der Vermieter möchte die Räumlichkeiten für sich selbst oder seine Angehörige nutzen und macht Eigenbedarf geltend.
–> Der Vermieter muss die Räumlichkeiten kernsanieren oder abreißen. In solch einem Fall muss der Vermieter offen legen, weshalb die Fortsetzung des Mietverhältnisses erhebliche Nachteile für ihn habe.
–> Weitere ähnlich schwerwiegende Gründe können zur Kündigung herangezogen werden.

Der Vermieter muss seine Gründe in einem Kündigungsschreiben offen darlegen. Eine vorangegangene Abmahnung ist nicht notwendig. Es muss keine Interessensabwägung stattfinden. Darüber hinaus darf eine Kündigung nicht zum Zwecke der Mieterhöhung erfolgen.

Mit welcher Frist kann ein Mietverhältnis gekündigt werden?

Durch den Mieter: Der Mieter kann das Mietverhältnis mit einer Frist von drei Monaten kündigen, d.h. die Kündigung muss spätestens am dritten Werktag des laufenden Kalendermonats beim Vermieter eingehen, um den Vertrag zum Ende des übernächsten Monats zu beenden.

Durch den Vermieter: Der Vermieter kann das Mietverhältnis ebenso mit einer dreimonatigen Frist kündigen.

Ausnahmen: Das Mietverhältnis besteht seit min. fünf Jahren, dann verlängert sich die Kündigungsfrist um weitere drei Monate. Nach acht Jahren verlängert sich die Kündigung um weitere drei Jahre.

Wie unterscheiden sich Geschäftsraummiete und Wohnraummiete?

Geschäftsräume werden zu Erwerbzwecken angemietet, Wohnräume sind zur Führung eines Haushalts (sozialer Schutz des Mieters) bestimmt.

Was ist ein Mietmangel?

Ein Mietmangel mindert die Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch oder hebt diese gar auf. Ist- und Soll-Zustand (Vereinbarungen des Mietvertrages) differieren. Der Mieter muss den Vermieter unverzüglich darüber informieren. Kommt er seiner Anzeigepflicht nicht nach, so hat der Mieter keine Berechtigung auf Mietminderung bzw. Schadensersatzforderung oder Sonderkündigungsrecht.

Welche Rechte hat der Mieter im Falle eines Mietmangels?

Der Mieter hat das Recht auf Mietminderung, d.h. bis zur Behebung des Mangels muss er eine reduzierte Miete bezahlen. Die Höhe der Mietminderung muss im Einzelfall geklärt werden. Zur Orientierung gibt es Mietminderungstabellen für verschiedene bereits gerichtlich erlangte Minderungsgründe. Der Anspruch auf Mietminderung entsteht automatisch und unabhängig vom Zuspruch des Vermieters. Es empfiehlt sich jedoch, die Mietminderung im Konsens mit dem Vermieter zu verhandeln. Stellt sich im Nachgang heraus, dass die Mietminderung unangemessen hoch ausgefallen ist, kann der Mieter aufgrund unvollständiger Mietzahlung in Verzug geraten und u. U. fristlos gekündigt werden.
Der Mieter kann auch die Beseitigung des Mangels verlangen und die Miete bis zur Beseitigung des Mangels zurückhalten. Kommt der Vermieter mit der Beseitigung des Mangels in Verzug, steht dem Mieter ein Schadensersatzanspruch zu. Zudem kann der Mieter das Mietverhältnis fristlos kündigen, insofern der Zustand der Mietsache als unzumutbar einzustufen ist und der Vermieter die Frist zur Mangelbeseitigung überschritten hat.

Darf der Mieter Mietmängel selbst beheben (lassen)?

Ja, unter folgenden Voraussetzungen:
– der Vermieter ist mit der Beseitigung des Mangels in Verzug
– die umgehende Behebung des Mangels ist zur Erhaltung/Wiederherstellung der Mietsache unerlässlich
Im Falle eines Gerichtsverfahrens, muss der Mieter den Mangel beweisen können. Probleme bei der Beweisführung tauchen dann auf, wenn der Mangel zwischenzeitlich behoben wurde.

Darf Tierhaltung verboten werden?

Viele Mietverträge schränken die Haltung von Haustieren ein. Ungefährliche Kleintiere (z.B. Kaninchen, Vögel) dürfen uneingeschränkt im Haushalt mit leben. Zudem darf Hunde- und Katzenhaltung nicht grundsätzlich untersagt werden, da in solch einem Fall ein Mieter mit Blindenhund benachteiligt und rücksichtslos behandelt würde.

Welche Verpflichtungen haben Mieter und Vermieter?

Der Vermieter muss den vertragsgemäßen Gebrauch der Wohnräume während der Zeit des Mietverhältnisses gewährleisten. Im Gegenzug verpflichtet sich der Mieter zur Zahlung der vereinbarten Miete. Auftretende Mängel muss der Mieter unverzüglich melden.

Welche formalen Voraussetzungen muss ein Mietvertrag erfüllen?

Der Mietvertrag ist grundsätzlich formlos gültig, d.h. er kann mündlich oder schriftlich vereinbart werden. Letzteres sollte aus Gründen der Rechtssicherheit bevorzugt werden.
Ausnahme: Langfristige Zeitmietverträge (Mietdauer > 1 Jahr) bedürfen der Schriftform

Welche Voraussetzungen gelten für befristete Mietverträge?

Eine Befristung ist zulässig,
– bei Eigenbedarf
– wenn der Wohnraum an einen Hausmeister vermietet wird
– wenn der Wohnraum beseitigt oder verändert wird und dadurch die Weiterführung des Mietverhältnisses erheblich beeinträchtigt wird.
Der Mieter kann frühestens vier Monate vor Ablauf des befristeten Mietverhältnisses eine Auskunft über die Fortführung des Mietverhältnisses verlangen. Tritt der Befristungsgrund erst später ein, kann das Mietverhältnis verlängert werden. Entfällt der Befristungsgrund, hat der Mieter Anspruch auf ein unbefristetes Mietverhältnis.

Welche Regelungen gelten für die Mietkaution?

Die Zahlung einer Kaution ist nicht generell verpflichtend, jedoch Usus. Die zulässige Höhe ist im BGB geregelt und darf maximal das Dreifache der Monatsmiete ohne Betriebskosten betragen. Der Mieter kann die Kaution auf drei Raten aufteilen. Die Kaution wird auf ein separates Konto des Vermieters eingezahlt. Die anfallenden Zinsen stehen dem Mieter zu.

Was sind Modernisierungsmaßnahmen?

Es handelt sich um bauliche Veränderungen, durch die
– Energie gespart wird bzw. die zum Klimaschutz beitragen (z.B. Isolierung von Fenstern verbessern, Stromsparmaßnahmen).
– den Gebrauchswert des Wohnraums erhöhen (z.B. Fahrstuhl, Gegensprechanlagen, Türöffner).
– die Wohnverhältnisse dauerhaft verbessert werden.
– neuer Wohnraum geschaffen wird.
Behördlich angeordnete Modernisierungsmaßnahmen (z.B. Einbau von Rauchmeldern) hat der Vermieter nicht zu vertreten. Instandhaltungsmaßnahmen sowie Umbauten, die lediglich die Mietsache verändern bzw. eine Verbesserung dessen Zustandes (z.B. zweiter Fahrstuhl) hervorrufen, werden als Luxus angesehen und fallen nicht unter den Begriff Modernisierungsmaßnahmen.

Dürfen die Kosten für Modernisierungsmaßnahmen auf den Mieter umgelegt werden?

Ja, insofern es sich um Maßnahmen handelt, die der Energieeinsparung dienen (Interesse des Mieters).
Cave: Es muss sich um EnergieSPARmaßnahmen handeln, Maßnahmen, die der Energiegewinnung dienen, bleiben von der Regelung unberührt (Interesse des Vermieters).

Was sind Schönheitsreparaturen?

Die Instandsetzung und –haltung obliegt dem Vermieter. Schönheitsreparaturen werden in den meisten Mietverträgen in die Hand des Mieters gegeben.
Beispiele:
– Tapezieren und Streichen der Wände und Decken
– Fußböden streichen
– Heizkörper und zugehörige Rohre streichen
– Innentüren sowie Innenseite der Außentür und Fenster streichen
– Dübellöcher entfernen
Das Abschleifen und Versiegeln des Parketts, das Streichen von Fußleisten sowie die Erneuerung von Teppichböden fällt nicht unter den Begriff Schönheitsreparaturen.