FAQ Baurecht

Was hat sich im neuen Baurecht 2018 geändert?

Das bisherige Werksvertragsrecht wurde reformiert und an die Besonderheiten des Baurechts angepasst. Zum Jahreswechsel ist das Bauvertragsrecht, das unter anderem für Verbraucher eine Reihe von Änderungen erfahren hat, zum 01.01.2018 in Kraft getreten.  Das neue Bauvertragsrecht umfasst neben allgemeinen Regelungen zum Werkvertragsrecht auch spezielle Regelungen für den Bauvertrag, den Bauträgervertrag, den Verbraucherbauvertrag, die nun fest im Bundesgesetzbuch (BGB) verankert sind.

In die Regelungen wurden dabei insbesondere verschiedene Regelungen explizit für den Bau- bzw. Verbraucherbauvertrag sowie den Bauträgervertrag aufgenommen. Auch der Architekten- und Bauträgervertrag erfährt eine gesetzliche Reform.

Was müssen Handwerker und Bauunternehmer beachten?

Mit der Reform wird eine Reihe von Vorschriften innerhalb des BGB geändert bzw. neu eingeführt und an die Regelungen der VOB/B angepasst. Handwerker und Bauunternehmer sollten ihre Verträge hinsichtlich der neuen gesetzlichen Vorgaben prüfen lassen, vor allem dann, wenn es sich um Verträge mit Verbrauchern handelt. Zudem ist es sinnvoll, eine umfassende Schulung im neuen Bauvertragsrecht zu besuchen.

Zahlreiche werkvertragliche Regelungen finden beim Bauträgervertrag keine Anwendung:
– Kündigungsrecht aus freiem Grund sowie freies Kündigungsrecht
– Anordnungsrecht des Bestellers
Der Bauträgervertrag (inkl. Baubeschreibung) muss notariell beurkundet werden. Die Baubeschreibung wird somit Vertragsinhalt und muss nicht gesondert aufgeführt werden. Mit der obligatorischen notariellen Beurkundung ist das Widerrufsrecht des Verbrauchers ausgeschlossen. Der Vertragsentwurf muss zwei Wochen vor Beurkundung vorliegen. Das bietet dem Verbraucher genügend Zeit und Schutz vor Missbrauch. Im Rahmen eines Bauträgervertrags ist die Begrenzung der Abschlagszahlungen ungültig. Die zulässigen Abschlagszahlungen werden in der Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) geregelt.

Was ändert sich für Architekten und Ingenieure?

Mit der Gesetzreform wurde auch erstmals der Architekten- bzw. Ingenieursvertrag im BGB geregelt. Im Rahmen der sogenannten Zielfindungsphase erstellt der Architekt bzw. Ingenieur zunächst eine Planungsgrundlage zur Ermittlung der Ziele (insofern noch keine Planungs- und Überwachungsziele vereinbart wurden) und händigt sie dem Besteller zusammen mit einem Kostenvoranschlag aus. Nach Vorlage dieser Unterlagen steht dem Besteller ein Sonderkündigungsrecht binnen zwei Wochen zu.
Architekten und Ingenieure können mit der Abnahme der letzten Leistung des bauausführenden Unternehmens eine Teilabnahme der von ihnen bis dahin erbrachten Leistungen verlangen. Wird der Architekt/Ingenieur aufgrund eines Überwachungsfehlers in Anspruch genommen, der zu einem Mangel am Gebäude geführt hat, kann dieser seine Leistung verweigern, wenn
– auch der ausführende Bauunternehmer für den Mangel haftet und
– der Besteller dem bauausführenden Unternehmer eine angemessene Frist zur Nacherfüllung bestimmt hat, welche noch nicht abgelaufen ist.

Welche Besonderheiten bestehen bei Bauverträgen mit Verbrauchern?

Spezielle Vorschriften für den Verbraucherbauvertrag sollen den Verbraucherschutz stärken.
– Vertrag in Textform
– 14-tägiges Widerrufsrecht für den Besteller (Voraussetzung: Der Bauunternehmer hat den Verbraucher schriftlich darauf hingewiesen. Hat er das nicht getan, beträgt die Widerrufsfrist 12 Monate).
– ausführliche Baubeschreibung vor Vertragsabschluss erforderlich. Mindestangaben: Art & Umfang der angebotenen Leistung, Eckdaten zum Gebäude, ggf. Angaben zum Energie-, Brandschutz- und Schallschutzstandard, ggf. die Beschreibung des Innenausbaus, Angaben zum Fertigstellungszeitpunkt
– Abschlagszahlungen sind auf 90% der Gesamtvergütung begrenzt.
– Pflicht zur Herausgabe von Planungsunterlagen an den Verbraucher

Welche Änderungen ergeben sich für Lieferanten wegen Mängeln bei Baustoffen?

Werden bei einem Verbraucher mangelhafte Baumaterialien verbaut, so kann der beauftragte Handwerker die Kosten für Aus- und Wiedereinbau auf seinen Lieferanten abtreten. Das gilt unabhängig davon, ob der Verkäufer den Mangel am Baumaterial verschuldet hat oder nicht.

Welche Regelungen gelten bei der Bauabnahme?
Die Abnahme gilt dann als erfolgt, wenn der Besteller binnen einer vom Bauunternehmer gesetzten Frist die Abnahme nicht verweigert. Weist er die Bauabnahme zurück, muss er dafür mindestens einen konkreten Mangel bezeichnen (Abnahmefiktion). Ist der Besteller eine Privatperson, gilt dies nur dann, wenn dieser schriftlich auf die Gesetzmäßigkeit hingewiesen wurde.

Was gilt es bei Kündigungen zu beachten?

Bauverträge müssen nach § 650h BGB schriftlich gekündigt werden. Das gilt gleichermaßen für die freie Kündigung (ohne wichtigen Grund) als auch für die Kündigung aus wichtigem Grund. Diese Vorschrift soll die Vertragsparteien vor Kurzschlusshandlungen bewahren und für Rechtssicherheit und Beweissicherung sorgen.

Was ist das Anordnungsrecht des Bestellers?

Der Besteller kann Änderungen des vereinbarten Werkerfolgs oder eine Änderung, die zur Erreichung des vereinbarten Zieles notwendig ist, verlangen. Das impliziert auch nachträgliche Änderungen. Der Bauunternehmer passt die Vergütung entsprechend der Änderungsleitungen an. Üblicherweise wird nach den tatsächlich erforderlichen Kosten mit Zuschlägen für allgemeine Geschäftskosten, Wagnis und Gewinn abgerechnet. Optional kann der Bauunternehmer auch auf Basis der hinterlegten Urkalkulation abrechnen.

Wie können Anordnungen und deren Vergütung durchgesetzt werden?

Grundsätzlich sollen beide Parteien im Einvernehmen die Änderung erzielen und auch bezüglich der Mehr- oder Mindervergütung einen Konsens erzielen. Wird binnen 30 Tagen keine Einigung erzielt, so kann der Besteller die Änderung schriftlich anordnen. Der Unternehme muss der Anordnung des Bestellers, soweit zumutbar, nachkommen. Die Beteiligten können die gerichtliche Durchsetzung im Rahmen einer einstweiligen Verfügung erwirken. Darüber hinaus kann der Unternehmer bei Nichteinigung 80% einer angebotenen Nachtragsvergütung als Abschlagszahlung einfordern. Mehrvergütungen müssen dem verschuldensunabhängig wie im Verzug verzinst werden.